CENA KVADRATA U BEOGRADU USKORO REALNA PROSEČNOJ PLATI! Dolazi "vreme kupaca"

Tržište nekretnina u Beogradu trenutno se suočava sa značajnim promenama. Prema procenama, trenutno je u Beogradu više od 4.000 potpuno završenih, ali neprodatih stanova, kao i oko 4.500 stanova koji su prodati, ali nisu useljeni ili izdati.

Osim toga, mnogi objekti u izgradnji suočavaju se sa sporijom prodajom nego pre dve ili tri godine, kaže dr Nikola Seneši FRICS, analitičar i osnivač kompanije NAI WMG.

"Pogledajte samo uveče koliko je svetla upaljeno po zgradama", ističe Nikola.

Stabilizacija tržišta nekretnina je, prema njegovim rečima već počela, ali je snižavanje kamatnih stopa, paradoksalno, dovelo do dodatnog usporavanja.

"Rast cena nekretnina je u poslednjih godinu i po dana bio manji od realne inflacije u uslovima fiksnog kursa. Isto je bilo i u jednom kvartalu 2022. pa je onda došlo opet do kratkog rasta nakon dolaska Rusa i Ukrajinaca, ali podsećam da to nije normalan tržišni fundament. Kako sada stvari stoje očekujem značajnu stabilizaciju do kraja ove godine. Ulazi se u period tržišta kupca", ističe Seneši.

Dodaje da se to može videti prema oglasima - pre 18 meseci bilo je gotovo nemoguće naći na oglasu stanove na atraktivnom lokacijama, a danas ih, kako navodi ima i oni se jako sporo i teško prodaju.

"To će vremenom sigurno dovesti do pada cena", dodaje.

EXPO kao Belvil

Projekat Expo 2027 se, prema njegovim rečima, očekuje kao značajan faktor u oblikovanju tržišta nekretnina.

"EXPO je fantastičan projekat. Ti stanovi sa direktnom linijom železnice su upravo ono šta Beogradu treba. To su stanovi koji porodice sa prosečnim platama mogu da kupe uz pomoć kredita. Od 50 do 60 kvadrata, maksimalne cene od 100 do najviše 120 hiljada evra. To je onda normalno tržište", navodi.

Seneši očekuje da vidi slične privatne projekte u Mirjevu, Železniku, Makišu i na drugim sličnim lokacijama.

"Stanovi za srednju klasu i kvalitetno bankarsko finansiranje. Mislim da će Expo da povuče taj model. Slično kao što je Belvil nakon Univerzijade povukao ceo Novi Beograd", smatra.

Za kupce, trenutno nije idealno vreme za investiranje u nekretnine zbog stagnacije cena i niskog prinosa, savetuje Seneši. 

"Nisu sve nekretnine iste i u tom poslu je uvek moguće lepo zaraditi, ali se trenutno treba kloniti kupovine stanova kao investicije. Sve govori protiv toga. Stagnacija cena, istorijski mali prinos - nemojte zaboraviti da je 100.000 evra iz 2016. godine danas tek 58.000 evra - ako se uzme u obzir realna inflacija", kaže.

Što se tiče nekretnina za život u najvećem slučaju se projekti za srednju klasu tek zidaju ili su u postupku dobijanja dozvola.

"Ja bih tu sačekao da vidim šta će se dešavati sa EXPO stanovima i sačekao još par sličnih projekata. Sa druge strane nije svako u mogućnosti da čeka. U tom slučaju je moj savet da proba što više da umanji cenu. Mnogi investitori već moraju da snižavaju cene", objašnjava.

Prodavci i investitori, savetuje, treba da budu oprezni i da prilagode svoje strategije trenutnoj situaciji na tržištu. Što se tiče novog ciklusa, savetuje im da idu u segment srednje klase.

"Na pravcima voza i budućeg metroa, mali dvosobni i trosobni stanovi od 50 do 60 kvadrata, obavezan vrtić i škola u blizini - cene stanova do maksimalnih 120.000 evra. Takođe bih im savetovao da budu jako oprezni u naredne dve i po godine. Dalje spekulacije sa cenama mogu dovesti do pucanja balona sto je jako opasno", navodi.

Stabilizacija tržišta i cena nekretnina koje se izdaju u zakup u Beogradu, već se, prema njegovim rečima događa. Stan na dan je, kako dodaje, takođe postao manje atraktivan i ti stanovi se vraćaju sve vise u normalan zakup.

"Mi moramo da promenimo način razmišljanja i da shvatimo da je stabilizacija ili smanjivanje cena dobra za sve učesnike. Najgore je kada je tržište umrtvljeno kao što je sada slučaj i kada se rizikuje naglo pucanje. Što pre dodje do stabilizacije taj rizik je manji", zaključuje on.